房地产普遍性放松可能性不大

2020-02-22

上来先亮明观点:房地产在今年(2020年)普遍性、整体性放松可能性不大,面向特定人群、面向特定房源的放松有可能,房价还是会大体维持稳定。

考虑楼市要考虑多重因素。首先是经济和财政层面,如果按照去年的形势发展,为了拉动经济,缓解财政压力,很可能会有放松调控的政策推出。但是新型肺炎这只黑天鹅彻底打破了这个局面,现在新型肺炎对经济的负面影响才刚刚开始,而且未来还要叠加上债务违约的风险。在未来一段时间,zf打算怎么平衡居民与消费、居民与房地产、消费与房地产之间的关系将会很值得玩味。

从企业端来看,解决就业人口最多的中小企业普遍面临较大的生存压力,降薪裁员倒闭都是很可能发生的事情,而企业债务链则可能引发意想不到的后果。黄昨天提议取消公积金制度,前两天的国常会也在研究保就业、为企业减负,为的都是减轻企业负担。不过从可用的手段来看,减税降费的空间已经不大,社保也别想了,只能从员工可以拿到的那部分钱动手,说白了就是降薪保就业。

从个人端来看,一大部分人的工作岗位和薪酬待遇都存在很大的不确定性因素,这个时候入手未必是合适的时机,除非是受到非理性因素的冲击(房价上涨)。说到这里,一定要感谢16年那波房价暴涨,彻底断了后面放松调控的路子。现在人们对帝都的房价是非常敏感的,只要政策稍微放松,都可能释放出很强的非理性冲动,在防范化解系统性金融风险的大背景下,无疑是很要命的。

从金融机构端来看,这个时候盲目放松信贷,无疑会积聚更大的金融风险。如果经济进一步走弱,风险更大。当然,个人房贷目前仍然是最优质的贷款,商业银行不担心,但是监管层未必这么认为。说到这里,大家可以复习下老郭去年的发言。

从zf端来看,财政紧张,债务压力大,解决就业问题,都是摆在台面上的,压力很大,这个时候确实有很强的动机去放松房地产调控。不过基于以上原因,普遍性、整体性的放松,我觉得并不容易,但是面向特定人群、面相特定房源的放松还是有可能的,比如针对首套刚需、只有一套房的卖小换大的改善型刚需,针对新商品房的定向优惠政策等等。

but!目前最大的矛盾在于,疫情过后,企业端最重要的是提振信心,恢复产能,促进就业;消费端最重要的则是鼓励消费。如果这时候放松调控把房价涨起来,在理性、非理性因素的带动下,企业家谁还愿意投资实体经济,消费者谁还有闲钱消费?这无疑相当于闷声作大死。


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