未来房地产政策的一些个人看法

2019-02-17
房地产市场

现在的形势就不用多说了吧,地方ZF、企业部门、居民部门债务高企,限竞房去化率低迷,房企海外高成本融资;各种债务今年进入偿还高峰期;居民消费低迷,以汽车家电为代表的消费下降,整体大环境有进入通货紧缩的危险。至于毛衣战这种外部因素,出生人口锐减、老龄化程度加深导致的人口数量与人口结构变化,更不用多说。

为了应对消费低迷,避免陷入通缩的恶性螺旋,中央ZF采取了积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策体现为一系列的减税降费政策,稳健的货币政策在ZF工作报告中也有所体现,估计又是一波放水操作。在放水的刺激下,会不会引起新一轮的通胀,个人觉得很值得警惕。

在债务问题上,国际通行的处理办法有三,即赖掉、展期及通过通胀变相降低债务。在2019年地方债务到期高峰的背景下,目测这三种手段会同时采用。尤其是通胀这种方式,处理手段隐蔽,杀人于无形。我最近看的一种说法是,TC的债务问题主要是内债,就是在国内自己人和自己人玩儿,所以终究是自己内部分配的问题。另外,RMB的货币发行机制近来也发生了变化,由外汇为锚转为以ZF债为锚,所以嘛,有些问题好像印印票子、放放水就能解决了。。

在限竞房去化率偏低且有海量土地等待入市、房企高息海外融资的背景下,为了保持房地产行业的健康发展,今年会不会降低房地产调控限制,比如放开压制317政策后一直压制的改善型刚需的信贷限制,放松认房认贷的贷款条件限制,也值得警惕。

减税降费导致ZF财政收入减少,在节流之余,开源恐怕也是应有之义。土地财政具有不可持续性,在出生人口结构发生变化、房地产对其他行业挤出效应明显的背景下,寻找新的税源作为替代,似乎也是理所当然。所以,房地产税的推出,速度应该不会太慢。

房地产与金融联系紧密,居民80%的财产集中在房产上,如果房价发生剧烈波动,一个是容易引起金融系统风险,一招不慎甚至可能引发经济危机;二来居民财产的巨量损失,容易引发政治上的危机。而房价上升,受制于居民杠杆率,以及房地产行业对其他行业的挤出效应,必然也不可行。所以从zf角度出发,保持房价不发生剧烈变化,是最好的选择,也是zf目前房地产政策的出发点。

而为了保证社会稳定,保证买不起商品房的人不闹事儿,公租房、限竞房会进一步成为主流,满足各个阶层的住房需求,普通商品房则作为有余力同学的选择,从而形成低端有公租房、中端有共产房、限竞房,高端有商品房的局面。为了降低购房难度,房价稳定的前提下提高个人收入也是个变相的方法。如果经济形势不足以提高个人收入,通胀也可以啊。

在外有外汇管制、内无合适投资渠道、货币保持通胀的背景下,房地产暂时仍然是基本没得选的选择。虽然zf有意引导资金股市,但国内股市一无美股与养老金的良性循环,二来缺少优质企业,三来市场不成熟,短时未必是资金的选择。这也有利于维持房地产市场的稳定,毕竟你就是卖房套现了,也没有什么好的投资途径。这也是保证房价基本稳定的一个因素。

综上,在保持房价基本稳定的基础上,通过通胀稀释债务以及变相降低房价/收入比,通过减税降费、宽松的货币政策促进企业发展,通过房地产税获得新增税源、抑制炒房需求,通过适当降低贷款门槛促进房地产去化率,冰冻二手房交易(通过信贷政策等方式),会不会是接下来的一种思路呢?尤其是通胀,简直是解决好多问题的必备“良药”,你我不得不防啊。


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